今年八月，租住于北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的楊雪接到房東通知，要求每月漲租200元，理由是新實施的《住房租賃管理條例》（以下簡稱《條例》）將帶來“房東稅”。

　　9月15日，我國首部專門針對住房租賃的行政條例正式實施?！稐l例》對房屋安全、押金退還、租金穩(wěn)定性及租賃備案等長期困擾租賃市場的問題作出了明確規(guī)定。

　　楊雪所租的一居室月租3000元，房東告訴她“以前也讓交稅，但查得不嚴(yán)，今年9月15日之后實施的新政，要把‘繳稅’強(qiáng)制化。所以我也沒辦法。”

　　然而楊雪并未輕易接受。她查閱《條例》后發(fā)現(xiàn)，出租房屋繳稅并非新增條款，而是早已存在的政策。繳稅需以“備案”為前提，且根據(jù)北京政策，月租金不超過10萬元的個人出租住房綜合稅率僅為2.5%。

　　據(jù)此計算，房東每月應(yīng)繳稅款遠(yuǎn)低于200元。當(dāng)她與房東對質(zhì)時，對方卻以“不接受漲租就別租了”相回應(yīng)。

　　租房多年，楊雪深刻地體會到租客與房東地位的不平等。

　　那么，《條例》的實施究竟為租賃市場帶來了哪些變化?又有哪些問題尚待解決?特別是像楊雪這樣的租客，如何更好地保障自己的權(quán)益?

　　01 強(qiáng)制備案等于強(qiáng)制征稅?

　　“備案”制度并非新生事物。早在1994年，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》就已提出“房屋租賃要向房產(chǎn)管理部門登記備案”。

　　央視網(wǎng)《鋒面》記者走訪多家正規(guī)房屋中介獲悉，鏈家、自如、我愛我家等頭部企業(yè)早已實現(xiàn)租賃合同簽約與備案同步完成。

　　鏈家銷售人員陳媛媛(化名)表示，房東出租房屋獲得的租金收入原就應(yīng)當(dāng)繳納增值稅、房產(chǎn)稅等，只不過不少房東選擇將這部分稅費轉(zhuǎn)嫁給租客。她認(rèn)為，此次新規(guī)的重要意義在于打擊黑中介“默認(rèn)不備案”的行為。

　　“《條例》明確了對租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不備案的罰則，最高罰款可達(dá)10萬元，但并未對個人房東設(shè)置強(qiáng)制備案條款。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池指出。

　　在北京亦莊出租房屋的甄子洋，就曾與租客達(dá)成“不備案”的默契。今年，租客聯(lián)系到他，告訴他要辦理居住證、提取公積金以及小孩入學(xué)，需要提供備案發(fā)票。

　　之前，只有出租人能夠辦理備案，然而新規(guī)實施后，若房東拒絕備案，租客有權(quán)自行申請，這為租客在辦理居住證等事務(wù)時提供了重要保障。

　　北京市執(zhí)業(yè)律師安宇華表示，《條例》顯著強(qiáng)化了租客的議價能力和權(quán)利保障，是一次對租客的“平權(quán)”。但房東甄子洋卻擔(dān)心，“強(qiáng)制備案”意味著“強(qiáng)制征稅”。

　　“納稅是出租人早已存在的法定義務(wù)，只是部分人一直未按規(guī)定繳納，不能簡單地歸責(zé)于備案制度。相反，備案有助于保護(hù)租客權(quán)益，避免其租到不合法房源，自身權(quán)益遭受更大侵害。”趙秀池補(bǔ)充道。

　　02 新規(guī)施行，房租普漲?

　　隨著《條例》落地，租住在深圳寶安區(qū)的林潮生陷入焦慮。他所租住的是一間由陽臺改造的“隔斷房”，月租僅1000元，而周邊整租價格普遍超過2200元。

　　林潮生注意到，《條例》明確規(guī)定，“廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住”，并設(shè)立了相應(yīng)罰則：單位違規(guī)最高罰10萬元，個人最高罰1萬元。有違法所得的，沒收違法所得。

　　除了隔斷房，《條例》還嚴(yán)厲打擊類似“串串房”(用劣質(zhì)家具簡單裝修即出租的房源)、“陰陽房”(實際和宣傳嚴(yán)重不符的房源)等游走在法律之外的“廉價房源”。

　　林潮生擔(dān)心，一旦嚴(yán)查，“廉價房子都沒了，整個寶安甚至深圳的房租豈不是都要跟著漲?”

　　事實上，類似的需求廣泛存在。2025年4月，深圳被曝出寶安西鄉(xiāng)的別墅區(qū)一套別墅被改成幾十套單獨小隔間;福田金眾小區(qū)一棟7層高的樓房里幾乎每層都有 “房中房”出租;南山區(qū)現(xiàn)代城華庭小區(qū)共有58個“房中房”……

　　趙秀池認(rèn)為，短期內(nèi)，對隔斷房的清理的確可能減少低端供給，從而推高住房租賃市場的租金水平。受影響的群體可以轉(zhuǎn)向公租房、保障房，或通過合租、調(diào)整租房位置來緩解壓力。

　　“但從長遠(yuǎn)來看，租金根本上由市場供求關(guān)系決定，同時也受房價等因素影響。”在她看來，當(dāng)前樓市處在低迷狀態(tài)，房價持續(xù)下行，僅靠規(guī)范租賃管理不太會導(dǎo)致租房水平整體上升。未來，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障的租賃體系不斷完善，租房成本也會下降。

　　陳媛媛也持相似觀點：“從供給端來看，未來會有更多規(guī)?；?、規(guī)范化的房源流入市場。如今政策鼓勵盤活存量住房，也會有更多閑置房源進(jìn)入市場，租金不太可能上漲，反而面臨下行壓力。”

　　03 政策落地仍面臨哪些挑戰(zhàn)?

　　“租賃市場的亂象遠(yuǎn)不止于稅收與隔斷問題。”律師安宇華在處理多起住房租賃的民事糾紛時發(fā)現(xiàn)，裝修污染、押金糾紛、惡意漲租、亂收費等現(xiàn)象屢見不鮮。“《條例》雖有助于規(guī)范市場，但關(guān)鍵在于落實，以及解決法規(guī)尚未覆蓋的問題。”

　　《條例》的有效執(zhí)行依賴細(xì)致的配套措施與強(qiáng)有力的監(jiān)管，但在現(xiàn)實執(zhí)行中，仍然有許多掣肘與挑戰(zhàn)。58安居客研究院院長張波指出，租賃市場主體分散、房源量大，監(jiān)管部門難以實現(xiàn)全面覆蓋。而且，監(jiān)管涉及多個部門，部門之間信息共享和協(xié)同執(zhí)法，也面臨困難。

　　租住隔斷房多年的林潮生反映，隔斷房、群租房等現(xiàn)象背后，是房東、租客與中介之間的“默契”——房東實現(xiàn)收益最大化，租客獲得低價房源，中介則賺取更多傭金。這樣的“利益同盟”，可能引發(fā)“表面合規(guī)、暗地違規(guī)”的行為，對政策執(zhí)行構(gòu)成阻力。

　　安宇華認(rèn)為，《條例》還需要一系列配套制度。目前的條例類似于“總則”，提出的是原則化的問題，但實際落實的時候，還要有更有執(zhí)行力和適配度的細(xì)則。他建議，《條例》作為綱領(lǐng)性文件，需進(jìn)一步出臺配套細(xì)則以提高可操作性。

　　此外，租客楊雪觀察到，現(xiàn)實中常常存在房屋出租后無人管理的情況，導(dǎo)致擾民、安全隱患、管道堵塞等問題。盡管部分地方規(guī)定街道居委會負(fù)有職責(zé)，但缺乏清晰流程與責(zé)任機(jī)制，問題難以有效解決。

　　而陳媛媛特別提到“二房東”問題：“很多個人二房東收租后失聯(lián)，租客投訴無門?！稐l例》對此類行為的界定與監(jiān)管仍不夠明確。”

　　安宇華則呼吁建立高效的糾紛解決機(jī)制：“租賃合同一般標(biāo)的額小，適用于小額訴訟，但是訴訟費事費時、維權(quán)時間成本高，租賃當(dāng)事人的糾紛解決往往要拖很久。”他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制租賃企業(yè)建立投訴機(jī)制，對于拒不履行的，設(shè)立相應(yīng)的處罰措施。

　　對于租客楊雪而言，《條例》帶來了新的希望。飽受多年租房亂象困擾的她，看到“合同期內(nèi)禁止隨意漲租”“規(guī)范押金管理”“租購?fù)瑱?quán)”等表述，感覺“迎來了曙光”。她更期待這些文字能轉(zhuǎn)化為切實行動，真正改變租客的處境。

　　盡管未來仍有細(xì)節(jié)待完善，但從“不敢提需求”到“權(quán)益有依據(jù)”，從“怕被驅(qū)趕”到“租住有底氣”，不少租客期待“此心安處是吾鄉(xiāng)”的理想能盡快照進(jìn)現(xiàn)實。